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澳门金沙开户官网:新经济,房地产的新挑战和新机遇

时间:2017-12-15 14:21:54  作者:  来源:  查看:17  评论:0
内容摘要:自1998年实行“房改”以来,中国房地产市场发生了重大变化,作为支柱产业的房地产经历了接近20年黄金和白银时期。2011年6月之后,中国告别GDP两位数增长,2012年开始GDP增长进入“7”时代,2014年中国经济进入“新常态”,2015年9月开始经济增速进入“6”时代。中国经...
自1998年实行“房改”以来,中国房地产市场发生了重大变化,作为支柱产业的房地产经历了接近20年黄金和白银时期。
2011年6月之后,中国告别GDP两位数增长,2012年开始GDP增长进入“7”时代,2014年中国经济进入“新常态”,2015年9月开始经济增速进入“6”时代。中国经济呈“L”型走势,这是中国房地产周期的大背景。
近年来中国产业结构发生重要变化:第三产业对经济增长的贡献已超过第二产业。增速上,2012年9月开始,中国第三产业 GDP增速(8.2%)已逐渐赶超第二产业(7.7%)。
此外作为中国增长动力的三驾马车结构上也发生了重要变化:中国消费对经济增长的贡献已超过资本形成的贡献。2017年9月中国最终消费对GDP的贡献为64.5%,高于资本形成总额32.8%的水平。中国固定资产投资增速2013年跌破20%,2014年9月之后增速下降到15%以下,2016年6月固定资产投资跌破10%,正式告别两位数增长。
经济“L”型,固定资产投资下滑,中国房地产发展的背景与10年前已不可同日而语。
十九大报告提出中国经济将从追求速度增长逐渐过渡到质量增长,房子将逐渐回归居住属性。另一方面房地产累积的风险,导致房地产调控愈演愈烈。未来若干年随着房地产热的退潮,房地产业作为国民经济的支柱地位将逐渐退化,哪些行业受到的关联最大?
房地产与上下游关联度
要回答这个问题,首先要从房地产业的产业关联效应说起。房地产对其他行业的供给,即前向关联效应,是指房地产业在生产和技术等方面的变化引起它前向关联部门发生变化,或导致新技术和新需求等。房地产业对其他行业的需求,即后向关联效应,指房地产业自身对投入品的需求增加或要求提高而引起提供这些投入品的行业扩大投资或技术进步等。
房地产业的前向关联效应我们用影响力系数来衡量,用2012年投入产出表计算结果表明,房地产业前向关联最大的行业有:金融业(0.2124)、居民服务及修理和其他服务业(0.17)、批发零售业(0.156)、房地产业(0.121)、信息传输、软件和信息业(0.1028)、住宿餐饮(0.566)、计算机及其他通信设备(0.052)、交通运输及仓储业等(0.055)。这些行业主要是下游端的服务性行业,房地产的繁荣发展为这些行业的发展带来机遇。
房地产的后向关联产业系数主要反映对房地产业投入较大的行业及影响。对房地产投入最大行业分别为:金融业(0.364)、租赁和商务服务(0.173)、房地产(0.121)、建筑(0.077)、化学产品(0.085)、金属冶炼和压延(0.071)、交通运输和仓储(0.067)、造纸印刷(0.063)、电力、热力和水的生产与供应(0.057)。这些都是对中国房地产业投入较大的行业,在房地产发展过程中扮演中重要角色。中国房地产投入较多的除了金融和建筑地产,大部分都是上游重工业制造业,以及部分生产性服务业。
因此房地产总的产业关联效应最大的行业是金融业(0.576),远远高于其他行业,表明中国房地产对金融行业过度依赖。其次是租赁和商贸服务业(0.2461),房地产的繁荣带来租赁市场蓬勃发展。房地产业自身(0.2421),自身的供给与需求自洽。




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